부동산 금융이란 무엇인가?

부동산 금융이란 무엇인가?

부동산 금융은 부동산을 주요 자산으로 사용하여 금융 거래를 수행하는 것을 의미합니다. 부동산 금융은 부동산 투자에 대한 대출제공, 재정조정, 연체 대출 회수, 평가 및 부동산 관리, 부동산 위험관리, 부동산 연구와 분석, 부동산 자산을 기반으로 한 투자 상품등과 관련된 여러 가지 활동을 포함합니다. 특히 부동산 금융의 대표적인 형태인 주택담보대출은 대출 신청자가 부동산을 담보로 대출금융을 빌리는 제도로, 대출자는 일정기간 동안 매달 원리금 상환을 통해 대출금을 상환합니다. 주택담보대출은 사람들이 부동산으로 구입하고자 가정을 설립하는 것을 지원하는 데 있어 매우 중요한 역할을 합니다. 또한 부동산 금융은 부동산 자산을 기반으로 한 투자 상품을 제공하여 부동산 투자를 할 수 있는 기회를 제공합니다.

 

부동산 금융의의

부동산 금융은 부동산을 구매하는 데 필요한 자금을 제공합니다. 부동산이 비싸다는 것은 많은 사람들이 자금 부족으로 부동산을 구입하지 못하게 됩니다. 따라서 부동산 금융 제도는 부동산 시장을 활성화하여 사람들이 부동산을 구입하고 가정을 세우는 데 도움을 줍니다. 부동산 금융은 부동산 시장의 안정성을 지원합니다. 부동산 금융 제도를 통해 부동산 구입에 필요한 자금을 빌리는 사람들은 일정기간 동안 월 상환금을 납부하게 됩니다. 이를 통해 부동산 시장의 불안한 상황에서도 부동산 가격은 지속적으로 상승할 가능성이 있습니다. 부동산 금융은 부동산 시장과 금융 시장을 연결하여 여러 가지 형태의 부동산 투자를 가능하게 합니다. 부동산 투자는 대개 많은 자본이 필요합니다. 따라서 부동산 금융은 개인 투자자나 중소기업들이 부동산 투자를 할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 부동산 금융은 부동산 시장의 흐름을 분석하고 예측하여 부동산 위험관리에 도움을 줍니다. 부동산 금융은 부동산 시장을 연구하는 데 수많은 데이터를 활용하게 됩니다. 이를 통해 부동산 시장의 흐름을 분석하고 예측하여 추가적인 위험을 예방할 수 있습니다. 따라서 부동산 금융 부동산 시장과 금융시장을 연결하여 많은 사람들이 자산의 가정을 구성할 수 있도록 지원하는 중요한 역할을 합니다.

 

부동산 금융의 종류

부동산 대출

1. 주택담보대출

부동산 주택담보대출은 자신이 소유한 부동산(대개 주택)을 담보로 금융 기관에서 대출을 받은 것을 말합니다. 대출 신청시 부동산의 가치를 평가하고 대출 상환 기간 및 이자율을 협의합니다. 일반적으롷 부동산 주택담보대출을 받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. 첫째, 소유한 주택이나 부동산이 있어야 합니다. 둘째, 담보로 제공하는 부동산이  가치가 있어야 합니다. 셋째, 상환 능력을 갖추어야 합니다. 주택담보대출의 장점은 다음과 같습니다. 첫째, 일반적으로 다른 대출에 비해 낮은 이자율이 적용됩니다. 둘째, 상환 기간이 상대적으로 늘어나기 때문에 월 상환 금액이 줄어둡니다. 셋째, 대출한 돈을 원하는 용도로 자유롭게 사용가능합니다. 하지만 주택담보대출을 선택할 때 주의할 점도 있습니다. 첫째, 만기에 원금 전액을 갚아야 하므로 갚을 수 있는 능력이 있는지 충분히 검토해야 합니다. 둘째, 부동산 가치 하락 등에 따라 대출 시 담보로 제공한 부동산보다 더 많은 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 부동산 주택담보대출을 선택할 때는 신중한 판단이 필요하며, 상환 능력을 검토하고 이자율과 상환 기간 등 다양한 조건을 비교 검토할 필요가 있습니다.

 

2. 상업용 부동산 대출

상업용 부동산 대출(Commercial Real Estate Loan)은 상업용 부동산을 담보로 받는 대출입니다. 상업용 부동산은 상가, 오피스털, 공장, 창고등 비주택용 부동산이며, 이를 운영하거나 임대하여 소득을 얻는 목적으로 사용됩니다. 상업용 부동산 대출은 다양한 종류가 있으며, 대출 금액과 이자율, 대출 기간, 대출 장점 등이 상이합니다. 이러한 대출 종류는 아래와 같습니다.

첫째, 상업용 부동산 투자자금 대출(Commercial Real Estate Investment Loan)

상업용 부동산 대출(Commercial Real Estate Investment Loan) 상업용 부동산을 투자 목적으로 구입하거나, 임대하여 소득을 얻기 위해 필요한 자금을 대출받은 제도입니다. 대출 금액, 이자율, 대출 기간 등은 부동산 가치와 대출자 신용 등에 따라 변동합니다. 상업용 부동산 투자자금 대출은 일반적으로 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

① 대출한도 : 부동산 가치를 기준으로 대출 가능한 금액이 결정됩니다. 일반적으로 자본금의 60~70%를 대출로 받을 수 있습니다.                                                                                                                      

② 대출 기간 : 5년부터 최대 30년까지 길게 잡을 수 있으며, 대출 금액, 대출 목적, 대출자 신용 등에 따라 다양하게 결정됩니다.

③ 이자율 : 일반적으로 부동산 가치, 대출 기간, 대출자 신용 등에 따라 변동합니다.

④ 담보 : 대출의 담보로 상업용 부동산이 있어야 합니다.

⑤ 상환방식 : 원리금 균등상환 방식, 이미지 상환 방식 등 다양한 상환 방식 중 선택할 수 있으며, 대출 금액과 상환기간, 이자율 등에 따라 결정됩니다.

⑥ 대출 신청 과정 : 지금 필요성과 대출 상환 능력 등을 검토한 후, 대출 신청서와 함께 필요서류를 제출하여 대출 심사를 받아야 합니다.

⑦ 대출 용도 : 대출은 부동산 투자를 위해 사용합니다. 투자 목적으로 구입한 부동산을 임대하여 수익을 얻을 수 있습니다. 

상업용 부동산 투자자금 대출은 금액이 크기 때문에 신중하게 검토하여 대출을 진행해야 합니다. 대출 금액, 이자율, 대출 상환 방식 등을 비교분석하고, 대출을 실제로 받기 전에 상담을 통해 유의사항 등을 미리 확인하여 투자성 평가를 신중하게 진행해야 합니다.

 

둘째, 상업용 부동산 재개발 대출(Commercial Real Estate Development Loan)

상업용 부동산 재개발 대출은 기간 상용 부동산을 개선하거나 변환할 때  필요한 자금을 대출 받는 것입니다. 이 대출은 건물의 동일한 용도를 유지하면서 개보수, 보수, 확장 등 재개발을 할 때 필요한 자금에 대해 지원합니다. 이 대출은 일반적으로 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

① 대출 한도 : 부동산 가치를 기준으로 기준으로 대출 가능한 금액이 결정됩니다. 일반적으로 자본금의 60~70%를 대출로 받을 수 있습니다. 

② 대출 기간 : 대출금액, 대출 목적, 대출자, 신용 등에 따라 5년부터 최대 30년까지 길게 잡을 수 있습니다.

③ 이자율 : 일반적으로 부동산 가치, 대출 금액, 대출 기간, 대출자 신용 등에 따라 변동됩니다.

④ 담보 : 대출의 담보로 상용 부동산이 있어야 합니다.

⑤ 상환 방식 : 원리금 균등상환 방식, 이미지 상환 방식 등 다양한 상환 방식 중 선택할 수 있으며, 대출 금액과 상환기간, 이자율 등에 따라 결정됩니다.

⑥ 대출 신청 과정 : 대출 신청서와 함께 필요서류를 제출하여 대출 심사를 받아야 합니다. 대출 심사는 대출금액, 대출 목적, 대출 상환 능력 등을 검토합니다.

⑦ 대출 용도 : 대출은 기존 상용 부동산의 개선 또는 변환을 위해 사용됩니다.

이 대출을 받기 위해서는 재개발 계획서와 시공 계획서 등의 자료를 제출해야 하며, 대출 심사 과정에서 이러한 자료가 검토됩니다. 제재발 대출은 건물의 가치를 높이고 소유자가 추가적인 수익을 얻을 수 있도록 해줍니다.

 

셋째, 상업용 부동산 건물 구입 대출(Commercial Real Estate Purchase Loan)

상업용 부동산 건물 구입 대출은 상업적인 목적으로 부동산 건물을 구입할 때 필요한 자금을 대출 받은 것입니다. 이 대출은 주로 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

① 대출 한도 : 부동산 가지를 기준으로 대출 가능한 금액이 결정됩니다. 일반적으로 자본금의 60~70%를 대출로 받을 수 있으며, 대출 한도는 신용도, 건물 상태, 대출 목적 등에 따라 달라집니다.

② 대출 기간 : 대출 금액, 대출 목적, 대출자 신용 등에 따라 5년부터 최대 20년까지 결정됩니다.

③ 이자율 : 일반적으로 부동산 가치, 대출 금액, 대출 기간, 대출자 신용 등에 따라 변동합니다.

④ 담보 : 대출의 담보로 상용 부동산이 있어야 합니다.

⑤ 상환 방식 : 원리금 균등상환 방식, 이미지 상환 방식 등 다양한 상환 방식이 있으며, 대출 금액과 상환 기간, 이자율 등에 따라 결정됩니다.

⑥ 대출 신청 과정 : 대출 신청서와 함께 신청서류를 제출하여 대출 심사를 받아야 합니다. 대출 심사는 대출 금액, 대출 목적, 대출 상환 능력 등을 검토합니다.

⑦ 대출 용도 : 대출은 부동산 건물 구입을 위해 사용됩니다.

이 대출을 받기 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다.

① 개인/법인 신분증 : 실제 거래가 이루어지는 대출자와 부동산 소재지가 일치하는지 확인합니다.

② 근저당권 등기부등본 : 건물이 담보로 저장될 수 있는 재산인지, 또는 다른 채무가 부과되어 있는지 확인합니다.

③ 건물 모델, 건물 위도, 경도 지도 : 건물 위치가 정확히 확인됩니다.

④ 그밖의 부가적인 서류 : 소득증명서, 자산증명서 등 대출자의 신용 평가를 위한 다양한 서류가 필요합니다.

이러한 서류 제출 대출 삼사 과정을 거쳐 대출을 받을 수 있습니다.

 

3. 리모델링/리노베이션 대출

리모델링/리보베이션 대출은 집을 리모델링 또는 개조하는 데 필요한 자금을 대출로 받는 것입니다. 이 대출은 주택소유자들이 새로운 가구를 구입하거나 가구를 교체하는 대신, 보유한 자산에 투자하여 재생 및 보수 작업을 수행하는 것에 적합합니다. 리모델링/개조 대출의 주요 특징은 다음과 같습니다.

① 대출 한도 : 대출 한도는 대출 신청인의 소득 및 대출 목적과 집의 가치, 현재 대출 잔액 등에 따라 결정됩니다.

② 이자율 : 이자율은 일반적으로 집의 대출 금액, 대출자 신용 등에 따라 결정됩니다.

③ 담보 : 주택을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.

④ 상환 방식 : 원리금 상환 방식, 이미지 상환 방식 등 다양한 상환 방식이 있습니다.

⑤ 대출 신청 과정 : 개인/법인 신분증, 건물 모델, 건물 위도 경도 지도 등 필요서류를 제출하여 대출 심사를 받아야 합니다. 대출 심사는 대출 금액, 대출 목적, 대출 상환 능력 등을 검토합니다.

⑥ 대출 용도 : 대출은 주택 리모델링 또는 개조를 위해 사용됩니다.

리모델링/개조 대출은 다양한 재구성 방법을 통해 집을 개조하는 데 사용됩니다. 이를 중 일부는 주택 주방, 욕실, 거실, 침실, 지하실 등에서 완전한 재구성 수행할 수 있습니다. 이러한 재구성은 개별적으로 수행할 수도 있지만, 자금이 부족하여 공간 재구성이 불가능할 경우 리모델링/개조 대출을 신청하여 전체 공간 재구성을 할 수 있습니다. 또한, 이러한 대출은 녹색 그리고 에너지 효율적인 개조 또한 지원합니다. 최신 창문 및 정문, 팬 팬, 도어 실크링, 태영열 패널 등을 설치하여 에너지 비용을 절감할 수 있습니다. 이것은 또한 집의 가치를 높일 수 있으며, 대출 상환 중에 에너지 비용을 줄일 수 있습니다.

 

부동산 투자

1. 부동산 투자 신용

부동산 투자 신용은 부동사 투자에 필요한 자금을 대출로 받는 것입니다. 대출은 대개 부동산을 담보로 받으며, 이를 통해 부동산 투자자는 적은 자금으로 부동산 자산을 취득할 수 있습니다. 부동산 투자를 위한 신용 대출의 주요 특징은 다음과 같습니다.

① 대출 한도 : 대출 한도는 대출 신청자의 수입, 부동산 자산 가치, 신용 등에 따라 결정합니다.

② 이자율 : 부동산 투자 신용의 이자율은 대출 금액, 대출 기간, 대출자의 신용 등 여러 요인에 의해 결정됩니다.

③ 담보 : 대출 제공업체는 대개 부동산을 담보로 대출을 제공합니다.

④ 대출 신청 과정 : 대출 신청자는 필요한 서류를 제출하여 대출 심사를 받아야 합니다. 대출 심사는 대출 금액, 대출 목적, 대출 상환 능력 등을 검토합니다.

⑤ 대출 용도 : 대출은 부동산 투자를 위해 사용됩니다. 이에는 부동산 구매, 리모데링, 개조, 보수 등이 포함됩니다.

⑥ 대출 상환 방식 : 대출 상환 방식에는 원리금 균등상환방식, 원금 상환 후 이자 상환 방식, 만기 상환 방식 등이 있습니다.

부동산 투자 신용은 부동산 투자자들이 자금 부족으로 부동산 투자를 포기하지 않도록 합니다. 이것은 투자자가 부동산 자산을 취득하고 유지하는 데 필요한 자금을 제공하고, 따라서 더 많은 참여자를 유치할 수 있습니다. 또한, 부동산 투자 신용을 이용하면 부동산 투자가치가 자산 가치의 상승으로부터 수익을 얻을 수 있습니다. 그러나, 대출금리, 대출금액, 대출한도 등을 모두 고려하여 부동산 투자 신용을 이용하도록 결정해야 합니다.

 

2. 직접 투자

부동산 직접투자는부동산 자산에 해당하는 건물, 토지 등에 투자자가 직접 자금을 투자하여 소유하고 운영하는 것을 말합니다. 부동산 직접투자의 장점은 다음과 같습니다.

첫째, 안정적 수익 : 부동산은 대체로 안정적인 수익이 기대됩니다. 임대료를 통해 수익을 높일 수 있으며, 시세 상승에 따라 부동산 자산 가치도 증가할 가능성이 있습니다.

둘째, 자체 제어권 : 직접 부동산 투자를 할 경우, 부동산 운영과 관리를 직접 결정할 수 있으므로 수익성을 높일 수 있습니다. 예를 들어, 시설물의 수리 및 개선, 데이터 분석 등의 작업을 직접해 별도 비용을 절감할 수 있습니다.

셋째, 부가적 혜택 : 부동산 대출을 활용해 조세 혜택을 얻을 수 있으며, 조세 감면, 보안성 있고 은행 대출에 유리한 자산으로 사용이 가능합니다.

하지만, 부동산 직접투자에도 단점이 존재합니다.

첫째, 수리와 유지보수 비용 : 부동산 운영에 위해서는 수리, 유지보수, 보험, 부동산 관리 비용 등의 추가 비용이 발생합니다.

둘째, 유동성 문제 : 부동산은 매입 후 즉시 판매될 수 없으므로, 투자금을 즉시 회수하는 것이 어렵습니다.

셋째, 예측 불가능한 위험 : 부동산 투자는 대재앙, 화재, 천재지변 등의 예측 불가능한 위험이 존재하므로 안전성이 저하될 가능성이 있습니다.

따라서, 부동산 직접투자를 고려할 때에는 투자 대상의 대상 부동산, 운영 방안, 적절한 대출 상품 확인 등에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

 

3. 간접 투자

부동산 간접투자란, 부동산을 소유한 기업이나 펀 등에 투자하여 부동산 수익을 얻은 것을 말한다. 부동산 간접투자에는 주식, 신뢰, 리츠 등이 포함됩니다.

첫째, 주식 : 부동산 회사에서 발생한 주식을 구입하여 부동산 자산에 투자합니다. 이 경우, 해당 회사의 부동산 자산가치 상승에 따라 주가가 상승할 가능성이 있습니다.

둘째, 부동산 신뢰 : 부동산 신뢰는 부동산 자산에 대한 지분권을 보유하고, 부동산 임대료와 임대료 수익의 일부를 배당받는 수익형 증권 입니다.

셋째, 부동산 투자 신탁(REITs) : 부동산 투자 신탁은 부동산 관리 회사에서 투자자들의 자금을 모아 부동산 자산을 주장하고, 임대료 수익을 배당하는 수익형 증권입니다.

부동산 간접투자의 장점은 다음과 같습니다.

첫째, 접근 용이성 : 직접적으로 부동산을 소유하지 않아도, 부동산 간접투자를 통해 부동산 자산에 투자할 수 있습니다.

둘째, 수익성 : 부동산 사산의 임대료나 임대료 수익을 배당받을 수 있습니다.

셋째, 분산 투자 : 부동산 간접투자는 다양한 부동산 회사나 펀드에 투자할 수 있으므로, 투자 원금의 분산이 가능합니다.

하지만, 부동산 간접투자에도 단점이 존재합니다.

첫째, 수익 부장 문제 : 부동산에 대한 직접 투자와 달리, 분산 투자를 할 수 있으나, 소유 회사와 재무 상태에 따라 수익이 지급되지 않을 가능성이 있습니다.

둘째, 수수료 문제 : 부동산 간접투자에 참여하기 위해서는 회사나 펀드에 수수료를 지불해야 합니다. 이러한 수수료가 부동산 투자 수익을 저해할 수 있습니다.

셋째, 주식 가격 변동 : 부동산 주식값은 부동산 가격 변동과 주식시장의 변동에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서, 부동산 간접투자를 고려할 때는 목표 금액, 투자 기간, 투자 자금 안정성 등을 고려하여 투자 비용을 적절하게 관리해야 합니다.