부동산 시장을 들썩이게 만든 재건축 개발이익 환수제

부동산 시장을 들썩이게 만든 재건축 개발이익 환수제

재건축 이후 일반적인 주택 가격보다 상승하는 경우 이익을 국가가 환수하는 제도

 

 

부동산 관련 기사를 공부할 때 자주 등장하는 용어가 '재건축'과 '재개발'입니다. 두 용어는 비슷하게 들리지만 다른 부분이 많습니다. 우선 재건축 대상은 대부분 아파트입니다. 즉, 오래된 아파트를 철거하고 그곳에 새 주택을 짓는 건설 사업을 '재건축'이라고 합니다.

아파트 등을 재건축하려면 아파트 소유자들이 조합을 만들어 사업을 추진해야 합니다. 이럴 때 각 아파트 소유주를 '조합원'이라고 합니다. 재건축 사업을 민간사업이라고 부르는 것은 정부 당국이 사업에 개입하지 않기 때문입니다. 이에 비해 재개발은 단독주택이나 상가들이 밀집한 지역을 아파트 단지를 중심으로 다시 만드는 작업을 말합니다.

특히 아파트 등 주택뿐 아니라 노후화된 도로, 상하수도, 수도시설 등 공공시설까지 손을 대는 사업입니다. 아파트 문제를 놓고 조합원을 만들어 대응하는 재건축과 달리, 재개발은 아파트는 물론 공공시설까지 새로 정비하기 때문에 공공적인 목적이 큽니다. 

주변에서 흔히 듣는 '뉴타운'도 큰 의미에서 재재발 사업이라 할 수 있습니다. 뉴타운 사업은 재개발 지역을 여러 곳 묶어 개발하는 사업이기 때문입니다.

주제를 다시 재건축으로 돌려보겠습니다. 2018년 초 국내 부동산시장을 크게 뒤흔든 정부 정책이 등장했습니다. '재건축 개발이익 환수제'가 바로 그것입니다. 이 정책은 '재건축 초과이익 환수제'로도 불립니다.

 

 

 

 

 

 

재건축 개발이익 환수제는 재건축을 통해 조합원이 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 일부를 가져가는 제도입니다. 구체적으로 얘기하면 조합원이 재건축으로 평균 3,000만 원 이상의 개발이익을 얻을 때 정부가 이익의 최고 50%를 환수하는 방식입니다. 여기서 얘기하는 '개발이익' 은 재건축으로 땅값이 인근 지역이나 전국 평균 땅값보다 크게 오른 것을 뜻합니다.

재건축 개발이익 환수제는 원래 참여정부 시설인 2006년에 처음 도입돼 2012년까지 시행됐습니다.

그러나 가뜩이나 글로벌 금융위기로 세계 경제가 어려운데 이 정책으로 국내 부동산 시장이 더욱 침체된다는 반발이 나오면서 결국 2013년부터 2017년까지 이 제도가 실시되지 않고 유예됐습니다. 그 후 2018년 1월 1일에 다시 부활한 것입니다.

자본주의 사장체제에서 부동산 등 재테크를 통해 이익을 추구하는 행위가 불법은 아닌데, 정부가 이처럼 개인의 이익을 가져야 하는 배경은 무엇일까? 이 제도의 기본 취지는 재건축 난립과 증가에 따른 부동산 투기를 막고, 토지를 효율적으로 이용하도록 하는 것입니다.

그러나 재건축 개발이익 환수제가 자본주의 체제에 과연 걸맞은 정책인지에 대한 우려의 목소리도 큽니다. 일각에서는 재건축 개발이익 환수제가 한동안 관(棺) 속에 있던 '토지공개념'의 부활을 뜻하는 것 아니냐는 지적도 나오기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

토지공개념은 토지에 대한 개인 소유권은 인정하지만 토지이용은 공공복리에 적합하도록 하자는 것입니다. 다시 말하면 토지시장이 제대로 작동하지 못하면 정부가 토지시장에 개입할 수 있다는 애기입니다. 그런데 토지공개념은 국민 재산권을 침해한다는 비판을 받고 있습니다. 우선 시장에서 투자와 투기가 마치 두부 자르듯 명확하게 구분되지 않는 경우가 많기 때문입니다.

일부 전문가들은 저금리 기조로 시중에 무려 1,100조원에 달하는 여유자금이 떠돌고 있는 상황에서 아파트 공급이 주택 수요를 따라주지 못해 서울 집값이 오르고 있다고 지적합니다.

시장이 스스로 조절을 하는 이른바 '자율 조정 기능' 을 갖고 있다는 점을 잊은 채 토지공개념 등과 같은 이념에 매돌 돼 시장에 개입하면 역풍이 분다는 것은 이미 과거의 역사에서도 확인된 바가 있습니다. 이에 따라 일각에서는 정부가 개인 재산권 범주에 속하는 사유부동산의 사용과 처분에 강력한 규제를 도입하면 시장경제 근간이 무너질 것이란 우려도 나오고 있습니다. 신중한 접근이 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

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